Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Kole

POSTANOWIENIE

Koło, dnia 4 listopada 2024 r.

Sąd Rejonowy w Kole I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: sędzia Przemysław Strzelecki

po rozpoznaniu w dniu 4 listopada 2024 r.

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku (...) sp. z o.o. z siedzibą w K.

przy udziale M. K., A. A., A. M., Gmina Miejska K., R. F., A. E., Z. R., Ł. R., I. K., D. M.

o rozstrzygnięcie w przedmiocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczy wspólnej

postanawia:

1.  Oddalić wniosek.

2.  Kosztami postepowania obciążyć Wnioskodawcę i Uczestników w zakresie przez nich poniesionym, uznając je za uiszczone w całości.

Sędzia Przemysław Strzelecki

UZASADNIENIE

1)  Pismem z dnia 1 grudnia 2023 r. (data wpływu k. 3) (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła o upoważnienie zarządcy (wnioskodawcy) do zaciągnięcia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. zobowiązania kredytowego w ramach kredytu Nasz Remont w (...) Banku (...) celem dokonania remontu budynku Wspólnoty przy ul. (...) i utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

2)  W uzasadnieniu stanowiska wskazano, iż w dniu 10 maja 2023 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej budynków (...) w K. w przedmiocie wyrażenia zgody na zaciągnięcie i spłatę kredytu na remont budynków ww. Wspólnoty. Podkreślono, iż we wspólnocie znajdują się dwa lokale komunalne: lokale nr (...) w budynku przy ul. (...). Na zebraniu członkom wspólnoty przedstawiono uchwałę nr 7/2023 w sprawie wyrażenia zgody na zaciągnięcie i spłatę kredytu Nasz Remont w (...) Bank (...) na remont budynków Wspólnoty Mieszkaniowej (...)/ (...). Następnie odbyło się głosowanie nad uchwałą, jednakże na skutek tego, że „przeciwko” niej oddano więcej głosów niż „za”, uchwała ta nie została podjęta. Przed głosowaniem Wnioskodawca przedstawił zebranym konieczność wykonania prac remontowych na nieruchomości. Wskazane prace remontowe dotyczyły zarówno budynku zamieszkałego przez właścicieli, jak i budynku, w którym usytuowane są wyłącznie lokale komunalne. Na zebraniu przedstawiono również kosztorysy określające kwoty poszczególnych robót, jak również zaproponowano możliwość częściowego wykonania robót niezbędnych na budynku, tak, aby w przyszłości uniknąć dalszej degradacji nieruchomości.

3)  (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. wskazała nadto, iż w głosowaniu nad uchwałą nr 7/2023 wzięli udział wszyscy członkowie wspólnoty. Z uwagi na to, że problem wilgoci i zagrzybienia dotyczy przede wszystkim lokali komunalnych, obecny na zebraniu Burmistrz Miasta K. oświadczył, iż obowiązkiem Gminy jako jednostki samorządu terytorialnego poddanej dyscyplinie finansów publicznych jest zabezpieczenie mienia komunalnego oraz najemców lokali komunalnych, a w sytuacji braku osiągnięcia porozumienia, konieczne dla dobra ogółu mieszkańców i członków wspólnoty stanie się wystąpienie na drogę postępowania sądowego.

4)  Wnioskodawca nadmienił, że w 2022 r. Gmina Miejska K. wykonała generalny remont lokalu komunalnego nr (...) przy ul. (...). Z powodu zaniechania przez Wspólnotę Mieszkaniową podjęcia działań zmierzających do poprawy stanu technicznego budynku, lokal gminny ulega stopniowemu niszczeniu, co w bezpośredni sposób naraziło i dalej naraża gminę na uszczerbek finansowy. Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, niezbędnym staje się przekwaterowanie zamieszkałych tam lokatorów i dokonanie powtórnego remontu tego lokalu, co bezspornie wiąże się z koniecznością ponownego wydatkowania środków publicznych.

5)  W odpowiedziach na wniosek D. M., I. K., Z. R., Ł. R., A. M., A. E. i R. F. zgodnie zakwestionowali żądanie wniosku wskazując, iż poprzedni lokatorzy mieszkań komunalnych, zaniedbali mieszkania. Lokale mieszkalne były nienależycie zarządzane i administrowane.

6)  Zdaniem wskazanych Uczestników zaciągnięcie tak wysokiego kredytu spowoduje znaczny wzrost obecnych opłat, a nadto, iż została sporządzona opinia prawna ustalająca tryb dokonania podziału wspólnoty mieszkaniowej. Opinia ta ma na celu oddzielenie obu budynków, opinia wskazuje na jednomyślność wszystkich właścicieli lokali. Mieszkańcy byli za podziałem nieruchomości natomiast Gmina Miejska w K. nie podzieliła tego zdania.

7)  W odpowiedzi na wniosek Gmina Miejska K. przychyliła się do wniosku o wyrażenie zgody na upoważnienie wnioskodawcy - (...) sp. z o.o. do zaciągnięcia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...)/ (...) w K. zobowiązania kredytowego w ramach kredytu Nasz Remont w (...) Bank (...) celem dokonania remontu budynku Wspólnoty przy ul. (...) i utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym. Nadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17,00 zł.

8)  Pismem z dnia 21 lutego 2024 r. (data wpływu k. 89) pełnomocnik Uczestników A. M., R. F., A. E., Z. R., Ł. R., I. K. i D. M. wniósł o odrzucenie wniosku ewentualnie oddalenie wniosku.

9)  W stanowisku wskazano, iż umowa o zarząd z dnia 13 kwietnia 2005 r. dawała wnioskodawcy szeroki wachlarz możliwości działania. W umowie tej uprawnienia zarząd obejmowały nie tylko czynności administracyjne i techniczne, zmierzające do utrzymania wspólnej nieruchomości w stanie niepogorszonym i sukcesywnego polepszania jej stanu, lecz także dalej idące uprawnieni, np. zawieranie umów § 2 pkt 12 czy też reprezentowanie wspólnoty w postępowaniach sądowych. Umowa została podpisana bez wymaganej uchwały podjętej większością głosów i podpisana podpisania przez G. L. która nie reprezentowała większości udziałów we wspólnym prawie. Decydujące jest de facto, iż umowa została podpisana bez wymaganej uchwały większościowej. G. L. w umowie nazwana została pełnomocnikiem wspólnoty co nie zmienia faktu, że wpierw winna być podjęta stosowana uchwała wspólnoty, poza tym dokumentu tego pełnomocnictwa nie dołączono do umowy.

10)  Odnosząc się do meritum postępowania pełnomocnik Uczestników wskazał, iż wniosek zmierza do usunięcia przyczyn ale nie usunie problemu. Niezbędne jest wykonanie kanalizacji deszczowej. Z kolei jej wykonanie doprowadzi do odwodnienia terenu nieruchomości i z pewnością wpłynie na kondycję techniczną budynków. Dopiero wówczas będzie można przystąpić do analizy zakresu ewentualnych remontów i stwierdzić, czy drenaż bądź izolacja są potrzebne czy też nie.

11)  We wskazanym stanowisku zarzucono także, iż w treści wniosku nie wskazano w jakiej wysokości ma być zaciągnięty kredyt i na co dokładnie ma być przeznaczony, co znacznie utrudnia ustosunkowanie się do niego. Do wniosku nie dołączono nawet oferty kredytowej, nie wiadomo zatem na jakich warunkach miałby on zostać udzielony.

12)  Pismem z dnia 28 lutego 2024 r. (data pisma k. 118) pełnomocnik Wnioskodawcy złożył replikę na stanowiska wyrażane przez Uczestników. W stanowisku zakwestionowano, jakoby zaciągnięcie zobowiązania kredytowego celem wykonania niezbędnych prac odbędzie się „kosztem” pozostałych właścicieli. Zaznaczono, iż w sytuacji w której Wspólnota Mieszkaniowa (...)/ (...) w K. składa się z więcej niż jednego budynku, obowiązkiem Zarządcy tj. wnioskodawcy jest dbałość o Wspólnotę jako całość, a zatem zarówno o jeden, jak i o drugi jej budynek. Nie może bowiem dojść do sytuacji, w której jeden budynek będzie utrzymany w stanie bardzo dobrym, a w drugim budynku tak wyraźnemu niszczeniu będzie ulegało mienie (lokale). Zarządca w takiej sytuacji nie może zachować się biernie i zobowiązany jest do podjęcia wszelkich możliwych działań w tym zakresie.

13)  Ustosunkowując się do podniesionych przez Uczestników zarzutów w przedmiocie rzekomych zastrzeżeń do wykonywania przez Zarządcę podstawowych obowiązków na nieruchomości takich jak „sprzątanie i pielęgnacja zieleni” Wnioskodawca oświadczył, iż właściciele lokali wspólnie i w pełni dobrowolnie podjęli decyzję o tym, żeby samodzielnie zajmować się pielęgnacją terenów zielonych na obszarze swojej Wspólnoty Mieszkaniowej i świadomie zrezygnowali z tego, żeby to Zarządca zajmował się pielęgnacją zieleni.

14)  W kolejnym stanowisku z dnia 22 marca 2024 r. (data wpływu k. 126) Wnioskodawca odniósł się do zarzutów podniesionych przez pełnomocnika Uczestników. W piśmie tym pełnomocnik Wnioskodawcy sprecyzował żądanie w ten sposób, że wniósł o upoważnienie wnioskodawcy (...) sp. z o.o. z/s w K. do zaciągnięcia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. zobowiązania kredytowego o wysokości 160.000 zł (słownie: sto sześćdziesiąt tysięcy złotych) w ramach Kredytu inwestorskiego Nasz Remont w Banku (...), z przeznaczeniem kredytu na finansowanie realizowanego remontu nieruchomości i infrastruktury, tj. dokonania remontu budynku Wspólnoty przy ul. (...) i utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz o zasądzenie od Uczestników solidarnie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

15)  W piśmie podniesiono, że (...) sp. z o.o. z/s w K. na podstawie zawartej w dniu 13 kwietnia 2005 r. umowy o sprawowanie zarządu i zarządzanie nieruchomością wspólną stała się Zarządcą nieruchomości i wykonuje dla Wspólnoty Mieszkaniowej (...) czynności zarządcze. Nigdy wcześniej przed zainicjowaniem postępowania funkcja zarządcza Spółki nie była kwestionowana przez żadnego z uczestników postępowania. Uczestnicy postępowania mieli wiedzę na temat tego, kto wykonuje czynności zarządcze dla Wspólnoty, akceptowali wnioskodawcę jako Zarządcę, uczestniczyli w zebraniach Wspólnoty, uiszczali opłaty (w tym opłaty za zarządzanie nieruchomością na rzecz wnioskodawcy) oraz jednogłośnie udzielali Zarządcy absolutorium z wykonanych obowiązków. Wnioskodawca przed złożeniem wniosku sygnalizował członkom Wspólnoty Mieszkaniowej konieczność wykonania prac remontowych na nieruchomości Wspólnoty, która to konieczność wynika z tego, iż w mieszkaniach należących do Gminy Miejskiej K. doszło do powstania zniszczeń w postaci zawilgocenia ruchomości oraz konstrukcji budynku (ściany, podłoga). Z uwagi na to, że uczestnicy nie podjęli stosownej uchwały i nie osiągnęli porozumienia w ww. zakresie, mając na względzie konieczność zabezpieczenia mienia komunalnego oraz najemców lokali komunalnych, wnioskodawca wystąpił na drogę postępowania sądowego ze stosownym wnioskiem, działając w interesie ogółu mieszkańców i członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K..

16)  Ustosunkowując się do podniesionych przez Uczestników zarzutów w przedmiocie braku legitymacji czynnej Wnioskodawcy wskazano, że umowa o zarząd nieruchomością wspólną z dnia 13 kwietnia 2005 r. została podpisana przez G. L.. W roku 2005 doszło do wykupu pierwszego lokalu (właśnie przez G. L.), a zatem Wspólnota Mieszkaniowa zawiązała się wówczas z mocy samego prawa. Na tamten moment Gmina Miejska K. była jedynym właścicielem lokali, a zatem G. L. nie mogła być w momencie zawierania umowy „pełnomocnikiem Wspólnoty”, albowiem de facto innych jej członków, poza Gminą Miejską K., wówczas nie było. Stopniowo, wraz z wykupem dalszych lokali we Wspólnocie Gmina Miejska K. z jedynego właściciela nieruchomości stała się udziałowcem we Wspólnocie Mieszkaniowej. (...) Sp. z o.o. w momencie zawiązania się Wspólnoty Mieszkaniowej (...) zgodnie z zawartą umową stała się Zarządcą nowopowstałej Wspólnoty Mieszkaniowej. Wraz z wykupem kolejnych lokali do Wspólnoty Mieszkaniowej przystępowali kolejni członkowie, którzy byli informowani o tym, że funkcję Zarządcy sprawuje właśnie wnioskodawca. Członkowie Wspólnoty mieli pełną wiedzę na ten temat, albowiem aktywnie uczestniczyli w zebraniach Wspólnoty, podejmowali uchwały, udzielali absolutorium oraz uiszczali wszelkie konieczne opłaty, w tym także opłatę na rzecz wnioskodawcy z tytułu wykonywania przez niego czynności zarządczych.

17)  Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez pełnomocnika uczestników w piśmie procesowym z dnia 21 lutego 2024 r. wskazano nadto, iż uczestnicy postępowania mieli świadomość tego, w jakiej wysokości może zostać udzielony kredyt i na co ma zostać przeznaczony, albowiem kwestia ta była omawiana na zebraniach Wspólnoty, a jej członkowie mieli możliwość zapoznania się z ofertami kredytowymi (w kilku wariantach), albowiem zostały one przedstawione do wglądu. Nadto, załączony kosztorys ofertowy został zaktualizowany na dzień 18 marca 2024 r. z uwagi na to, że od momentu sporządzenia pierwotnego kosztorysu w roku 2023 zmianie uległa wartość roboczogodziny.

18)  Ustosunkowując się do uwag o charakterze technicznym Wnioskodawca podniósł, iż konieczne do wykonania prace zostały określone w kosztorysie ofertowym, sporządzonym przez upoważnionego w tym zakresie pracownika (...) sp. z o.o., p. T. B..

19)  W replice na pismo Wnioskodawcy z dnia 20 marca 2024 r., które wpłynęło do Sadu w dniu 15 kwietnia 2024 r. (data wpływu k. 147) pełnomocnik Uczestników podtrzymał swoje stanowisko. Wskazano w nim, iż brak jest dokumentów potwierdzających prawidłowe powierzenie zarządu wnioskodawcy, a w konsekwencji potwierdzających jego legitymację czynną w sprawie. Brak też jest jakichkolwiek wpisów w księdze wieczystej nieruchomości co do sposobu zarządu. W konsekwencji tej nie ma zastosowania art. 18 ust. 2 ustawy o własności lokali dotyczący związania sposobem zarządy każdego kolejnego nabywcy lokalu - bowiem nigdy nie doszło do prawidłowego powierzenia zarządu wnioskodawcy.

20)  Zarządzeniem z dnia 24 kwietnia 2024 r. zobowiązano Wnioskodawcę do przedłożenia:

a.  uchwały nr 1 Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w K. przy ulicy (...) z dnia 13 kwietnia 2005 r., o której mowa w treści umowy sprawowania zarządu i zarządzania nieruchomością wspólną z dnia 13 kwietnia 2005 r.;

b.  umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu zawartej z G. L..

pod rygorem oceny odmowy przedstawienia dowodu;

21)  W wykonaniu zobowiązania pełnomocnik Wnioskodawcy pismem z dnia 10 lipca 2024 r. (data wpływu k. 165) wskazał, iż w dokumentach archiwalnych nie odnaleziono uchwały nr 1 Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w K. przy ulicy (...) z dnia 13 kwietnia 2005 r., o której mowa w treści umowy sprawowania zarządu i zarządzania nieruchomością wspólną z dnia 13 kwietnia 2005 r. oraz przedłożono umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) z dnia 7 marca 2005 r.

22)  Zarządzeniem z dnia 25 lipca 2024 r. zobowiązano Wnioskodawcę do wskazania:

a.  ile lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych zawierają budynki wchodzące w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K.;

b.  Czy pomiędzy wyodrębnieniem pierwszego lokalu, a wyodrębnieniem pozostałych lokali łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych uległa zmianie;

c.  Czy wejście w życie przepisów ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U z .2019 r., poz. 1309) dotyczącej miedzy innymi zmiany definicji małej wspólnoty mieszkaniowej miało wpływ na kwestię ustanowienia zarządcy lub zarządu we Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. lub też czy spowodowało zmiany w zarządzenie Wspólnoty?

23)  Pismem z dnia 9 października 2024 r. (data wpływu k. 176) pełnomocnik Wnioskodawcy wskazał, iż budynki wchodzące w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. zawierają łącznie 8 lokali. Pomiędzy wyodrębnieniem pierwszego lokalu, a wyodrębnieniem pozostałych lokali łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie uległa zmianie. W piśmie wskazano nadto, iż wejście w życie przepisów ustawy z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz. U z .2019 r., poz. 1309) dotyczącej miedzy innymi zmiany definicji małej wspólnoty mieszkaniowej nie miało wpływu na kwestię ustanowienia zarządcy lub zarządu we Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K..

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

24)  W dniu 10 maja 2023 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej budynków (...) w K..

Dowód:

- protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w K. przy ul. (...)/ (...) z dnia 10 maja 2023 r. k. 12 -13;

25)  W trakcie zebrania poddano pod głosowanie projekt Uchwały numer (...) w przedmiocie wyrażenia zgody na zaciągnięcie i spłatę kredytu Nasz Remont w (...) Bank (...) na remont budynków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K..

26)  Przeciwko Uchwale głosowali członkowie Wspólnoty reprezentujący łącznie udział wynoszący 27.097/44.882 części, tj. posiadający ok. 60 % głosów. Za przyjęciem Uchwały głosowali członkowie wspólnoty posiadający łącznie udział wynoszący 17.785/44.882 części, tj. posiadający ok. 40 % głosów.

Dowód:

- protokół z głosowania członków Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w K. przy ul. (...)/ (...) z dnia 10 maja 2023 r. k. 15;

- uchwala nr (...) k. 16.

27)  Przed głosowaniem Prezes (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. przedstawił przyczyny zaistnienia konieczności wykonania prac remontowych na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...)/ (...).

Dowód:

- bezsporne

28)  W 2022 roku Gmina Miejska K. wykonała remont lokalu komunalnego numer (...) przy ul. (...).

29)  W lokalu przy ul. (...) dochodzi do podciągania wody z fundamentów.

Dowód:

- bezsporne

30)  W dniu 13 kwietnia 2005 r. zawarta została pomiędzy G. L. – działającą w charakterze pełnomocnika Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), a (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. umowa o sprawowanie zarządu i zarządzanie nieruchomością wspólną.

31)  Umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Dowód:

- umowa o sprawowanie zarządu i zarządzanie nieruchomością z dnia 13 kwietnia 2005 r. k. 8 – 10.

32)  Budynki wchodzące w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. zawierają łącznie 8 lokali.

33)  Pomiędzy wyodrębnieniem pierwszego lokalu, a wyodrębnieniem pozostałych lokali, łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie uległa zmianie.

Dowód:

- bezsporne

34)  Pierwszym wyodrębnionym lokalem w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej (...) był lokal sprzedany na rzecz G. L. mocą aktu notarialnego Rep. A nr (...) zawartej przed notariuszem R. K. w dniu 7 marca 2005 r.

Sąd dokonał następującej oceny dowodów:

35)  Powyższy stan faktyczny ustalony został na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy.

36)  Wskazane wyżej dokumenty uznano za przydatne dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż ich prawdziwość i autentyczność co do zasady nie była kwestionowana przez strony postępowania, jak również Sąd nie znalazł podstaw, aby czynić to z urzędu.

37)  Z tych przyczyn, zebranym w sprawie dokumentom Sąd przypisał znaczenie, jakie wynika z art. 245 k.p.c. i z art. 2431 k.p.c. w zw. z art. 245 k.p.c. w przypadku kopii dokumentów i wydruków, w których było możliwe ustalenie ich wystawców. Ponadto wskazać trzeba, że wydruki komputerowe mogą stanowić dowód w postępowaniu cywilnym. Powszechnie przyjmuje się, ze wydruki komputerowe stanowią, bowiem "inny środek dowodowy", o którym mowa w art. 308 k.p.c. i art. 309 k.p.c., gdyż wymieniony tam katalog ma charakter otwarty. Jakkolwiek nie można przyjąć, że oświadczenie zawarte w wydruku komputerowym jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, to należy przyjąć, że przedmiotowy środek dowodowy świadczy o istnieniu zapisu komputerowego określonej treści w chwili dokonywania wydruku (por. wyrok SA w Krakowie z 8 lutego 2013 r., I ACa 1399/12, LEX nr 1362755, postanowienie SA we Wrocławiu z 12 października 2012 r., I ACz 1810/12, LEX nr 1223511).

Sąd zważył, co następuje:

38)  Wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie z uwagi na brak legitymacji czynnej wnioskodawcy do wystąpienia z żądaniem upoważnienia do zaciągnięcia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. zobowiązania kredytowego w ramach kredytu Nasz Remont w (...) Banku (...) celem dokonania remontu budynku Wspólnoty przy ul. (...) i utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym.

39)  Normą, która stanowić ma, zdaniem Wnioskodawcy, prawną podstawę do wystąpienia z wnioskiem o rozstrzygnięcie przez Sąd kwestii dotyczącej możliwości zaciągnięcia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej zobowiązania względem (...) Banku (...), jest art. 24 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 t.j.) – dalej jako u.w.l. Zgodnie z tym przepisem, w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.

40)  Treść przepisu nie pozostawia wątpliwości co do tego, iż z wnioskiem o rozstrzygnięcie sprawy spornej wystąpić mogą dwie kategorie podmiotów, tj.:

a.  Zarząd;

b.  Zarządca ustanowiony zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l.

41)  W pierwszej kolejności rozważenia wymagało zacząć zatem od ustalenia czy Wspólnota Mieszkaniowa budynków (...) w K. posiada zarząd ustanowiony zgodnie z ustawą o własności lokali.

42)  Istotnym dla rzeczonej kwestii jest stwierdzenie, czy wspólnota mieszkaniowa składa się z trzech czy większej ilości lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. W niniejszej sprawie nie było sporu co to tego, iż budynki wchodzące w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K. zawierają łącznie 8 lokali wyodrębnionych i żądnego niewyodrębnionego oraz że pomiędzy wyodrębnieniem pierwszego lokalu a wyodrębnieniem pozostałych lokali, łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie uległa zmianie. W sprawie nie mógł zatem znaleźć zastosowania art. 19 u.w.l., który w zakresie zarządu odwołuje się do przepisów kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Przepis ten bowiem dotyczy jedynie wspólnot, w których lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy.

43)  Wobec wykluczenia możliwości zastosowania przepisów k.c. i k.p.c. do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w K., koniecznym było przeprowadzenie analizy dalszych sposobów ustanowienia zarządu lub zarządcy.

44)  Ustawa o własności lokali nie zawiera definicji „zarządu”. Bez wątpienia natomiast w art. 24 u.w.l. chodzi o „zarząd” w znaczeniu podmiotowym. Jak wskazano w uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC 2008, Nr 7–8, poz. 69) tak rozumiany zarząd stanowi jednoosobowy bądź wieloosobowy organ wspólnoty mieszkaniowej uprawniony do kierowania jej sprawami i reprezentowania jej w stosunkach z osobami trzecimi oraz właścicielami poszczególnych lokali (art. 21 ust. 1 u.w.l.). Zarząd w tym znaczeniu odróżnia się od zarządcy – osoby fizycznej lub prawnej, o której stanowi przepis art. 18 ust. 1 u.w.l.

45)  Zarząd może być sprawowany na podstawie:

a.  umowy bądź uchwały właścicieli lokali (zarząd umowny) – tak art. 18 u.w.l.

b.  przepisów ustawy (zarząd ustawowy) – tak art. 20 u.w.l.,

c.  orzeczenia sądowego (zarząd sądowy lub przymusowy) – tak. Art. 26 u.w.l.

46)  Bez wątpienia (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. nie jest zarządcą w rozumieniu art. 20 ust. 1 u.w.l.

47)  Zgodnie z tym przepisem, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

48)  Sąd w toku postępowania wezwał wnioskodawcę do przedłożenia Uchwały nr 1 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), o której mowa w umowie o sprawowanie zarządu i zarządzenie nieruchomością wspólną z dnia 13 kwietnia 2005 r. Pismem z dnia 8 lipca 2024 r. pełnomocnik Wnioskodawcy wskazał, iż taka uchwała nie może zostać odnaleziona i w konsekwencji nie została ona przedłożona do akt sprawy. Okoliczność ta nie pozwala na ustalenie czy w istocie doszło do ustanowienia zarządu zgodnie z art. 20 u.w.l. i czy zarząd ten został ustanowiony w sposób prawidłowy.

49)  Należy w tym kontekście wskazać, że nawet przyjmując, iż uchwała nr 1 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), o której mowa w umowie o sprawowanie zarządu i zarządzenie nieruchomością wspólną z dnia 13 kwietnia 2005 r. została przyjęta, to nie sposób uznać ją za ważną i dającą uprawnienie do wystąpienia z wnioskiem w oparciu o art. 24 u.w.l. Podkreślenia wymaga bowiem, że uchwała właścicieli podjęta zgodnie z art. 20 u.w.l. wymaga dla swojej skuteczności ustanowienia członkiem zarządu osoby fizycznej. W treści umowy z dnia 13 kwietnia 2005 r. jako zarządcę Wspólnoty Mieszkaniowej powołanym rzeczoną Uchwałą wskazano osobę prawną – (...) sp. z o.o. z siedzibą w K.. Osoba prawna nie ma kompetencji do piastowania funkcji zarządu poprzez ustanowienie uchwałą, o której mowa w art. 20 u.w.l.

50)  W doktrynie trafnie wskazuje się, że ustawodawca inaczej określa zdolność do piastowania funkcji członka zarządu wybranego na podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l., w porównaniu ze zdolnością do piastowania funkcji zarządcy wybranego na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. Zgodnie z wyraźnym brzmieniem tego ostatniego przepisu, jedynie funkcja zarządcy pozostaje dostępna dla osób prawnych. Osoba prawna nie może natomiast zostać wybrana członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej (tak K. O. ,B. L., Ustawa o własności lokali. Komentarz. Wyd. 13, Warszawa 2024).

51)  Powyższe wyklucza legitymację do wystąpienia z wnioskiem do Sądu w oparciu o treść art. 24 u.w.l., albowiem Wnioskodawca nie jest zarządem w rozumieniu art. 24 u.w.l. w zw. z art. 20 u.w.l.

52)  Sąd dokonał zatem analizy możliwości uznania Wnioskodawcy za zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l.

53)  Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z ust. 2, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

54)  Sąd analizując tę kwestię zobowiązał Wnioskodawcę do przedłożenia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) przed notariuszem R. K. z dnia 7 marca 2005 r. Z treści umowy nie wynika, iż stawający do aktu ustanowili sposób zarządu nieruchomością wspólną. Należy przy tym zauważyć, iż umowa ta była pierwszą ustanawiającą odrębną własność lokalu w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w K. przy ul. (...)/ (...). Wnioskodawca przy tym nie przedłożył umowy, zawartej później w formie aktu notarialnego, mocą której właściciele określili sposób zarządu nieruchomością wspólną, w tym powierzyli zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

55)  Taką umową nie może być umowa o sprawowaniu zarządu i zarządzaniu nieruchomością wspólną z dnia 13 kwietnia 2005 r., albowiem nie została ona zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa taka stanowi tym samym czynność prawną nieważną z uwagi na treść art. 73 § 2 k.c. w zw. z art. 77 § 1 i 3 k.c.

56)  Wobec powyższego Wnioskodawcy nie sposób uznać za zarządcę, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l.

57)  Wnioskodawca nie wykazał także, aby w sprawie był ustanowiony zarząd przymusowy w oparciu o dyspozycje art. 26 u.w.l. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania (tak ust. 1 art. 26). Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat (tak ust. 2 art. 26).

58)  W niniejszej sprawie Wnioskodawca nie podjął akcji dowodowej mającej na celu wykazanie, iż doszło do ustanowienia zarządu przymusowego, o którym mowa w art. 26 u.w.l. Przed Sądem zaś nie toczyło się postępowanie, o którym mowa w tym przepisie. Uznać tym samym należy, iż Wnioskodawcy nie przysługuje kompetencja do wystąpienia z wnioskiem o rozstrzygnięcie przez Sąd kwestii dotyczącej możliwości zaciągnięcia w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej zobowiązania względem (...) Banku (...), której podmiotowa podstawa wynikałaby z art. 26 u.w.l.

59)  Tym samym wskazania wymaga, iż regulacja zawarta w art. 24 u.w.l. znajduje zastosowanie w odniesieniu do dużych wspólnot mieszkaniowych, w których obowiązują reguły ustawowe zarządu, bądź które zdecydowały się powierzyć zarząd nieruchomością wspólną zarządcy, o którym mowa w przepisie art. 18 ust. 1 u.w.l. Przyjąć należy również, że regulacja ta znajduje zastosowanie w odniesieniu do małych wspólnot, które odstąpiły od modelu ustawowego zarządu bezpośredniego na rzecz powołania zarządu w rozumieniu art. 20 u.w.l.

60)  Artykuł 24 u.w.l. nie daje kompetencji do wystąpienia z żądaniem rozstrzygnięcia przez Sąd kwestii, co do której brak jest zgody wymaganej większości właścicieli lokali podmiotowi, który został ustanowiony podmiotem zarządzającym wspólnoty mieszkaniowej per facta concludentia bądź też na skutek zdarzeń, które stanowią nieważną czynność prawą (np. na skutek naruszenia art. 73 § 2 k.c. w zw. z art. 77 § 1 i 3 k.c.). Nie są bowiem znane ustawie przypadki skutecznego ustanowienia zarządu poprzez czynność konkludentną bądź czynność prawną nieważną. Z uwagi na doniosłość prawną instytucji zarządcy lub zarządu, nie sposób uznać nieformalnego sposobu ich ustanowienia za prawnie wiążący i pozwalający na skorzystanie z instytucji, o której mowa w art. 24 u.w.l.

61)  Bez znaczenia przy tym pozostaje, czy właściciele lokali akceptowali Wnioskodawcę jako zarządcę, czy uczestniczyli w zebraniach oraz czy uiszczali opłaty, jak wskazano w piśmie wnioskodawcy z dnia 20 marca 2024 r. Taki konkulendtny sposób ustanowienia zarządu jest bowiem nieznany ustawie, która wymaga określonych czynności dla skutecznego ustanowienia zarządu bądź zarządcy.

62)  W świetle powyższego należy wskazać, że strona ma legitymację procesową wówczas, gdy na podstawie przepisów prawa materialnego jest uprawniona do występowania w określonym postępowaniu cywilnym w charakterze wnioskodawcy czy uczestnika (powoda lub pozwanego), to jest gdy z wiążącego strony stosunku prawnego wynika uprawnienie do zgłoszenia konkretnego żądania. Legitymacja procesowa stanowi przesłankę materialnoprawną, Sąd dokonuje oceny jej istnienia w chwili orzekania co do istoty sprawy. Brak legitymacji procesowej zarówno czynnej, jak i biernej prowadzi do wydania wyroku oddalającego wniosek

63)  Wskazać również należy, że ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi określone skutki prawne, o czym stanowi art. 6 k.c. Z powołanego przepisu wynika, że obowiązek wykazania prawdziwości określonego faktu obciąża tego, kto się na dany fakt powołuje dla uzasadnienia dochodzonego przed sądem prawa. Dodatkowo podkreślić należy, iż zgodnie z art. 3 k.p.c. strony obowiązane są dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz przedstawiać dowody (zasada kontradyktoryjności). Za niedopuszczalne proceduralnie należy przy tym uznać przerzucanie ciężaru dowodu na pozwanego, a tym bardziej na sąd. To nie sąd, ani też Uczestnik ma bowiem wykazać, że stronie przysługuje uprawnienie do wystąpienia z wnioskiem, zaś obowiązek ten spoczywa na Wnioskodawcy. Zgodnie z art. 232 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

64)  Mając na uwadze powyższe, to na Wnioskodawcy jako stronie, która z podnoszonych przez siebie twierdzeń pragnie wywodzić określony skutek prawny, spoczywał obowiązek jej wykazania i udowodnienia.

65)  Zdaniem Sądu Wnioskodawca nie sprostał tej powinności z przyczyn, o których mowa była wyżej. Z tych przyczyn orzeczono jak w punkcie 1.

66)  Orzekając w przedmiocie kosztów postepowania Sąd oparł swoje rozstrzygnięcie na art. 520 § 1 k.p.c.

sędzia Przemysław Strzelecki